В основу ДПС заложен потенциал материальной возможности человека, при котором Приобретатель, имеет выбор и может себе позволить по доступной цене приобрести недвижимость, а Отчуждатель (одинокий пенсионер), не теряя жилплощадь – обрести дополнительные материальные средства. Это правильная жизненная позиция, при которой доступное потребление обращается в социальную поддержку.
Юрист отвечает на Ваши вопросы
Зачем нужен договор пожизненного содержания (ДПС)?
Какие документы нужны для подписания ДПС?
- Паспорт.
- Справка о присвоении ИНН кода.
- В случае, если Приобретатель состоит в браке - нотариально заверенное разрешение от супруга (супруги) на подписание договора.
С кем подписывается ДПС?
Договор пожизненного содержания подписывается между Отчуждателем (одиноким пенсионером, имеющим в собственности недвижимое имущество: квартиру, дом или их часть) и Приобретателем (физическое или юридическое лицо), по обоюдному согласию, наличию пакета документов (для купли-продажи), в удобное для сторон время, в рабочие часы нотариата.
Отчуждатели – это пожилые одинокие люди, или такие, кому родственники и близкие либо не в силах помогать, либо наоборот, скажем прямо – мешают спокойно доживать свой век в надежде получить быстрее их наследство. В любом случае, во время предварительной беседы мы проводим разъяснительную работу, оговаривая все индивидуальные нюансы подписания предстоящего договора.
Приобретатели – это состоятельные люди, понимающие цену приобретения недвижимости, которая складывается не только из денежного эквивалента, но и ответственного отношения к пожилому человеку. Приобретатель должен понимать, что совершает приобретение права собственности на жилье ценой доверия малоимущего пенсионера, и не рассматривать сделку в плоскости банальной купли-продажи.
Можно подписать договор по доверенности или необходимо личное присутствие Приобретателя на подписании ДПС у нотариуса?
В идеале, договор подписывается Приобретателем лично. Но законодательством предусматривается возможность подписания договора доверенным лицом, согласно правильно оформленной нотариальной доверенности.
Каким учреждением регистрируется ДПС?
ДПС подлежит обязательной нотариальной регистрации. Согласно Закону «О нотариате» от 2009 года, регистрацию договора могут проводить государственные, а также частные нотариусы.
Мы рекомендуем подписывать ДПС у государственного нотариуса, в силу доверия пенсионера и дальнейших отношений с нотариальной конторой по вопросу снятия обременения через неопределенный срок.
Когда Приобретатель становится хозяином квартиры?
С момента нотариальной регистрации ДПС, Приобретатель сразу становится собственником имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания (уходу), согласно ст.ст. 334, 748 ГКУ.
Каков размер первичного и последующих ежемесячных платежей?
Первичный платеж, исчисляется в размере 30-35% от рыночной стоимости квартиры. Ежемесячные платежи составляют 600-800 грн. Эти цифры имеют просчитанное исчисление, при котором выражена высокая рентабельность (с учетом инфляции) и позволяет беспроигрышно всем сторонам получить желанный результат.
Меняется ли от обстоятельств пенсионера величина ежемесячных платежей?
Размер ежемесячных платежей, зафиксирован в договоре пожизненного содержания и является величиной неизменной. Рыночная стоимость может изменяться, а ежемесячный платеж индексироваться в зависимости от курса доллара, что на общем фоне представленной рентабельности, никак не отразится.
Какова рентабельность подобного приобретения?
Обращаясь к языку цифр, рентабельность предлагаемого исчисления, выглядит так:
- Рыночная стоимость квартиры (к примеру) = 60000 у.е.
- Первичный платеж = 20000 у.е. Сэкономленная разница = 40000 у.е.
- Ежемесячный платеж ~ 85 у.е.
- Количество ежемесячных платежей в сэкономленной разнице (до себестоимости) = 471 платеж.
- Количество лет, необходимых для получения себестоимости = более 39 лет.
- Минимальный возраст пенсионера в момент подписания ДПС – около 70 лет, и до момента себестоимости квартиры, должен превышать = 110 лет!
Высокая рентабельность – вполне очевидна.
Подписание ДПС на часть квартиры. Какие в этом случае выплаты?
Если пенсионеру принадлежит часть в квартире с выделением отдельной комнаты, то ДПС оформляется на эту комнату. В этом случае сумма выплат несколько меньше, чем та, которая предлагаются для договоров с отчуждением отдельных квартир.
Каким образом выплачивается ежемесячное содержание Отчуждателю?
Ежемесячный денежный эквивалент по уходу перечисляется Отчуждателю (пенсионеру) удобным для Получателя способом, зафиксированным в ДПС:
- зачислением на специальный банковский счет;
- почтовый денежный перевод на адрес проживания Отчуждателя.
Каким образом будет оказываться уход за одиноким пенсионером?
В зависимости от потребности пенсионера назначается социальный пакет необходимых ему услуг, которые будут оказывать квалифицированные в своей области работники. Пенсионер самостоятельно оплачивает услуги такого социального пакета из средств, полученных в качестве денежного эквивалента по уходу.
Должен ли Приобретатель дарить Отчуждателю путевки в санатории, оплачивать операции по медицинским показаниям?
Такие обязательства не предусмотрены предлагаемой редакцией договора пожизненного содержания и требованиями законодательства Украины.
Должен ли Приобретатель общаться с Отчуждателем после подписания договора ПС?
После подписания договора пожизненного содержания, отношения между Отчуждателем и Приобретателем носят сугубо денежный характер:
Приобретатель должен вовремя и в полном объеме оплачивать обязательные ежемесячные платежи и коммунальные услуги, согласно заключенному договору пожизненного содержания.
Поздравления с праздниками, подарки, личные контакты между Отчуждателем и Приобретателем – только по обоюдному согласию сторон, поскольку такие обязательства не предусмотрены предлагаемой редакцией договора пожизненного содержания и требованиям законодательства Украины.
Кто и в каком размере оплачивает квартплату?
Поскольку переход собственности произведен, то затраты по квартплате и коммунальным услугам производит новый собственник – Приобретатель. Фактически, Отчуждатель остается проживать на отчужденной им жилплощади в качестве квартиросъемщика, и размер квартплаты должен исчисляться согласно правилам аренды жилого помещения. Обратите внимание: договор предусматривает конкретно определенный объем потребления электроэнергии, которую оплачивает Приобретатель, сверх того – оплачивает пенсионер. Аналогично и услуги телефонной связи.
Оплата производится в любой удобный способ, включая интернет-банкинг (www.portmone.com). При подписании договора пожизненного содержания, пенсионер показывает номера своих счетов в организациях (списываются показания счетчиков на день подписания ДПС), которые предоставляют коммунальные услуги, телефонную связь, водоснабжение и электроэнергию.
Сохраняются ли льготы по квартплате, принадлежавшие пенсионеру, после отчуждения квартиры?
Субсидию оформляет новый хозяин квартиры (по тексту договора – Приобретатель) согласно действующих правил, поскольку несет ответственность за оплату всех коммунальных платежей.
Отчуждатель сохраняет пожизненно все принадлежащие ему льготы и пользуется ими в полном объеме, т.к. они распространяются на квартиру, где прописан и проживает сам льготник.
Если пенсионер имеет определенный статус, дающий ему право на льготные тарифы по коммунальным платежам, квартплата в среднем может исчисляться в размере от 1 (одной) до 160 гривен в месяц.
Может ли пенсионер взять на квартиру квартиранта, прописать человека, приглашать погостить родственника?
По договору ни пенсионер, ни Приобретатель не имеют права регистрировать третьих лиц в этой квартире, а также подписывать с третьими лицами договор аренды жилплощади.
При этом, договором и законодательством не запрещено принимать у себя гостей, а пенсионеру гарантировано право пожизненного проживания и пользования квартирой. Естественно, что при этом расход воды, электроэнергии и телефонные разговоры оплачиваются согласно договора – только за пенсионера, без учета потребностей его гостей.
Возможно ли подселение к пенсионеру, или перевоз его на другое место жительства, в пансионат (дом престарелых) или другую квартиру?
Согласно требованиям Гражданского кодекса Украины в договоре пожизненного содержания прописано право Отчуждателя на безоплатное проживание в квартире, поэтому выселять или переселять его – нельзя.
Однако, по соглашению сторон, на основании письменного согласия Отчуждателя (заверенного нотариально как дополнение к договору) переселение возможно как средство улучшения бытового обслуживания, смена климата по рекомендации врача или обмен на равноценное жилье.
Как обстоит дело с переводом лицевого счета и регистрацией Приобретателя в квартире?
По закону, после подписания ДПС приобретатель должен перевести лицевые счета на себя как новый собственник квартиры (дома).
Перевод лицевого счета (если это Приобретателю все-таки необходимо) производится в бухгалтерии ЖЕКа, а прописка – у паспортиста, согласно действующим правилам регистрации.
Что делать, если у Приобретателя возникли форс-мажорные обстоятельства?
1) Если изменилось решение Приобретателя (ст. 756 ГКУ) или возникли обстоятельства, препятствующие полноценному исполнению ДПС:
а) в случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего исполнения Приобретателем на основаниях, которые имеют существенное значение, суд может оставить за Приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он должным образом исполнял свои обязанности по договору.
б) обратиться с вопросом по переуступке прав на собственность, т.е. отказаться от содержания пенсионера и передать свои права и обязанности другому лицу, посредством внесения изменений в договор пожизненного содержания. При этом, все затраченные средства (первоначальный взнос и ежемесячные платежи) будут возвращены.
в) в случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Приобретателем обязанностей по договору, Отчуждатель приобретает право собственности на имущество, им переданное, и имеет право требовать его возврата. В этом случае затраты, осуществленные Приобретателем на содержание и (или) уход Отчуждателя, не подлежат возврату.
2) В случае внезапной смерти Приобретателя, все права по договору пожизненного содержания переходят наследникам. Последние, в зависимости от их пожелания, могут:
а) продолжать уход;
б) в судебном порядке оставить право на часть квартиры (с учетом продолжительности времени, в течение которого должным образом исполнялись обязанности по договору);
в) обратиться с вопросом по переуступке прав на собственность, т.е. отказаться от ухода и передать свое право другому лицу, посредством внесения изменений в договор пожизненного содержания. При этом, все потраченные средства (первоначальный взнос и ежемесячные платежи на содержание) будут возвращены.
3) Отчуждатель, при форс-мажорных обстоятельствах Приобретателя, никаких инициатив не проявляет. Интерес пенсионера ограничивается только получением денежных средств и не зависит от способа их получения или личных возможностей Приобретателя.
Кто должен хоронить пенсионера, оплачивать и организовывать все ритуальные услуги?
Согласно статье 749 ГКУ, а также предлагаемой редакции договора, организация и оплата всех ритуальных услуг возлагается на Приобретателя. Приобретатель получает информацию о предварительных распоряжениях Отчуждателя о ритуале и месте захоронения, списке лиц (если таковые имеются) участвующих в погребении, которых необходимо оповестить об уходе из жизни и дате похорон.
Когда можно распоряжаться приобретенным жильем?
1) При подписании договора нотариус накладывает на квартиру Запрет на отчуждения, согласно которому Приобретатель до смерти Отчуждателя не может распорядиться приобретенной квартирой по своему усмотрению, т.е. подарить, продать, заложить, обменять. После смерти Отчуждателя, это обременение сразу снимается.
Отчуждатель вообще не может распоряжаться этой квартирой.
2) Договор пожизненного содержания – это правоустанавливающий на собственность документ, позволяющий после снятия обременения (Запрета) совершать все коммерческие сделки и отчуждения (купля-продажа, мена, дарение, заем…).
Как поступают с долгами по квартплате (телефону), если таковые имелись до приобретения жилья и возможно появятся в дальнейшем (склероз, инвалидность, или пенсионеру далеко ходить платить, и т.д.)?
Долг по квартплате до подписания договора пожизненного содержания является проблемой Отчуждателя, которую он может решить оплатив задолженность из суммы первоначального взноса.
Долг, возникший после подписания договора пожизненного содержания, ложится на Приобретателя – нового владельца имущества.
Обращаем Ваше внимание: наличие долгов за коммунальные услуги, электроэнергию, телефон по существующим тарифам и в объемах, предусмотренных договором, является нарушением договорных обязательств, что может привести к расторжению договора. Делайте вовремя эти платежи!
Каким образом решаются коммунальные споры по приобретенной квартире, в случае не умышленного нанесения урона квартире, соседям, дому и окружающей среде?
Ответственность за исправность бытового оборудования (трубы, эл. проводка, краны) ложится на Приобретателя. Если возникла проблема из-за технически неисправного оборудования квартиры (лопнула труба), ответственность за причиненный урон квартире и окружающим помещениям несет Приобретатель.
Если урон квартире и окружающим помещениям нанесен по халатности пенсионера (забыл закрыть кран), то ответственность несет Отчуждатель как пользователь квартиры. Исключается преднамеренная порча квартиры и ее оборудования со стороны Отчуждателя, т.к. это также ответственность перед третьими лицами (соседями), что четко прописано в договоре.
При откровенной угрозе целостности квартиры и окружающим помещениям со стороны Отчуждателя (склероз, старческое слабоумие) Приобретатель может застраховать эту квартиру.
Какова вероятность расторжения договора со стороны пенсионера (давление со стороны дальних родственников, заманчивые предложения с большей денежной суммой от третьих лиц или др. обстоятельства)?
Согласно предлагаемой редакции договора пожизненного содержания и требованиям законодательства Украины, настоящий договор по процедуре заключения и расторжения приравнивается к договору купли-продажи, и при его надлежавшем исполнении, в одностороннем порядке никогда не может быть расторгнут!
Договор регистрируется государственным нотариусом с соблюдением всех норм и правил, дополнительно проводятся составление паспорта сделки и освидетельствование дееспособности пенсионера в психоневрологическом диспансере (сертификат для Приобретателя прилагается к ДПС).
Какая вероятность притязаний родственников на наследство после смерти Отчуждателя?
Поскольку, переход собственности произошел при жизни пенсионера, родственники умершего не могут предъявить свои имущественные права на унаследование ранее отчужденной квартиры.
Что является надлежащим исполнением договора пожизненного содержания, какие критерии могут послужить поводом для расторжения такого договора?
Надлежащим исполнением ДПС является исполнение пунктов редакции самого договора. Доказательством выполнения пунктов договора, служат банковские выписки, баланс счета (электронные платежи), квитанции о перечислении денег от приобретателя на адрес и имя Отчуждателя (для почтового перевода), или иные документы, подтверждающие надлежащие исполнение обязательных платежей. При аккуратном выполнении договорных обязательств, никаких поводов (критерий) для расторжения договора не существует.